La nueva Ley 187 de la Vivienda introduce cambios en la propiedad, las herencias, las compraventas y la conservación de los inmuebles. La posibilidad de tener dos viviendas, la eliminación de la confiscación por salida del país y la protección del hogar familiar figuran entre sus principales novedades.
Tener una vivienda propia representa para muchas familias cubanas uno de sus mayores anhelos. Por eso, cualquier modificación de las normas que regulan su propiedad, conservación y transmisión despierta interés.
Se trata de la Ley 187, aprobada el 30 de julio de 2026 y publicada en la Gaceta Oficial No. 86 el pasado 14 de octubre. Con 190 artículos y tres reglamentos, sustituye a la Ley 65 de 1988 y establece nuevas disposiciones sobre la propiedad, las operaciones inmobiliarias y los derechos de los ciudadanos.
Desde la Dirección Provincial de la Vivienda, la abogada Aidelin Rodríguez explicó que la nueva legislación busca garantizar el ejercicio pleno del derecho a la propiedad y ampliar las facultades de otros titulares, como usufructuarios y arrendatarios.
Pero ¿qué cambia realmente para las familias? ¿Se pueden tener dos casas? ¿Qué ocurre con quienes emigran? ¿Cómo quedan las herencias y las permutas? Estas son algunas de las preguntas que encuentran respuesta en la nueva legislación.
DOS VIVIENDAS Y UNA PROTECCIÓN ESPECIAL
Una de las modificaciones más llamativas es la posibilidad de tener hasta dos viviendas de residencia permanente en propiedad, sin las limitaciones anteriores.
Según explicó la especialista, ambas pueden encontrarse en zonas urbanas, rurales o en diferentes territorios, sin perjuicio de la vivienda de descanso o veraneo declarada como tal en el título constitutivo.
Sin embargo, no todas reciben el mismo tratamiento. “El propietario debe declarar cuál constituye su vivienda familiar, es decir, el hogar donde reside su núcleo familiar. Esta tendrá una protección especial y será inembargable, en ambos casos podrá realizar operaciones como vender, donar, permutar o hipotecar, conforme a las disposiciones legales”, amplió Iriadna Ruiz Bosmenier, jefa del Departamento Legal de la Dirección Municipal de la Vivienda, quien insistió en la posibilidad legal de tener dos viviendas de residencia permanente además de la de descanso o veraneo.
Otro aspecto novedoso es la ampliación de las posibilidades para disponer de las viviendas de descanso o veraneo. Sus propietarios podrán venderlas, permutarlas o repararlas conforme a la nueva normativa, es posible ahora que su titular disponga en escritura pública el cese de dicha condición (descanso o veraneo), lo que además sucede en caso de que se transmita mediante acto jurídico intervivos.
La posibilidad de hipotecar constituye otra de las novedades. Alejandro Castillo Gallardo, jefe del Departamento de Asesoría Jurídica del Banco Popular de Ahorro (BPA) de Pinar del Río, explicó que la segunda vivienda podrá utilizarse como garantía para acceder a financiamiento. Esta posibilidad permitiría, por ejemplo, obtener recursos para reparar otro inmueble o emprender un negocio, aunque su aplicación dependerá de las condiciones y procedimientos bancarios establecidos.
“También cambia el tratamiento tributario pues el impuesto correspondiente tendrá como base imponible el valor catastral”, eliminándose así los anteriores valores referenciales dispuestos por el estado; señaló el especialista.
EMIGRAR AHORA NO SIGNIFICA PERDER LA PROPIEDAD
Otro asunto de especial interés es la eliminación de la confiscación de viviendas por salida del país. “Queda derogado el artículo 81 de la legislación anterior, por lo que los ciudadanos cubanos que residan en el extranjero conservan sus derechos sobre los inmuebles, siempre que mantengan o recuperen la residencia cubana. Esto significa que pueden heredar, comprar, vender, donar y transmitir propiedades, sin que residir fuera de Cuba constituya una causa para perderlas”, explicó Iriadna Ruiz.
Sin embargo, existe una responsabilidad que no desaparece: cuidar el inmueble. “El propietario debe mantenerlo en condiciones habitables, evitar su deterioro y no provocar afectaciones a los vecinos. Por tanto, una vivienda cerrada o el hecho de que su dueño viva en otra provincia o país no significa abandono.
“Distinto es el caso de un inmueble en mal estado que provoque filtraciones, riesgos u otros daños a las propiedades colindantes. Ante el incumplimiento de las obligaciones del titular, el Estado puede intervenir mediante los procedimientos establecidos ante los tribunales”, aclaró.
La diferencia resulta importante: no se pierde la casa por emigrar, pero tampoco puede desatenderse hasta poner en riesgo a otras personas o propiedades.
MENOS TRÁMITES Y MAYORES FACULTADES PARA LOS NOTARIOS
La nueva ley elimina determinadas autorizaciones administrativas que antes dificultaban algunas operaciones, entre ellas las relacionadas con la cesión de superficies de azoteas y terrenos.
Katiuska Gandul Jaime, directora provincial de Justicia en el territorio, explicó que ahora los ciudadanos podrán acudir directamente al notario para formalizar estos actos, mientras Ordenamiento Territorial y Urbanismo (OTU) mantendrá sus funciones en los aspectos técnicos, las licencias y las regulaciones constructivas.
También se amplían las posibilidades para realizar actos traslativos de dominio. Ya no será obligatorio acudir al municipio donde se encuentra el inmueble, pues puede formalizarse el acto mediante escritura pública ante cualquier notario con sede en la provincia donde está enclavada la vivienda, siempre que se cumplan todos los requisitos regulados en la ley.
En el caso de las compraventas, alega que mantiene total vigencia lo regulado en el Decreto Ley 93/2024, modificativo de la Ley 113 “Del Sistema Tributario” cuando regula que el pago de los impuestos por concepto de ingresos personales eventuales y de transmisión de bienes y herencias para vendedor y comprador respectivamente, se debe acreditar al notario al momento de la formalización del referido acto; pero a la hora de efectuar el pago se modifica lo regulado en la citada Ley.
Gandul Jaime explica que “ya sea en el caso de compraventa como para cualquier acto que implique transmisión de la propiedad, se toma como base imponible del impuesto el valor catastral dictaminado por las autoridades facultadas del Instituto de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, aun cuando no deje de plasmarse en la escritura pública el valor legal del inmueble, pues el primero solo se tiene en cuenta para el pago del impuesto.
“En cuanto a las permutas, se amplían las posibilidades de intercambio, que podrán incluir otros bienes o derechos de cualquier naturaleza, además de viviendas, conforme a las condiciones legales”, explicó la especialista.
Es válida la aclaración de que, en este supuesto, prevalece la voluntad y la valoración económica en equivalente para que no se desvirtúe el contrato.
Por otra parte, regresan las permutas administrativas, que permiten a arrendatarios y usufructuarios intercambiar sus viviendas con particulares. No obstante, que un contrato de arrendamiento con opción de compra no equivale a un título de propiedad y, por tanto, no autoriza a vender el inmueble como si fuera propio, concluyó la titular de Justicia.
VIVIENDAS PARA ESTABILIZAR LA FUERZA DE TRABAJO
Las antiguas viviendas vinculadas y medios básicos reciben ahora la denominación de viviendas para estabilizar la fuerza de trabajo.
Según explicó Ruiz Bosmenier, la modificación busca que estos inmuebles cumplan su función de garantizar la permanencia de trabajadores necesarios para las entidades. Así, por ejemplo, una empresa podrá destinar una vivienda a quien todavía aporte a su actividad, en lugar de asignarla a una persona próxima a jubilarse.
“No significa que el trabajador reciba automáticamente la propiedad, pues se establecen condiciones especiales de ocupación y permanencia”, puntualizó.
Una situación similar se contempla para los jóvenes sin amparo familiar. Aidelin Rodríguez explicó que la intención es protegerlos y evitar que las viviendas entregadas como solución habitacional terminen convertidas en operaciones comerciales. Para ello se establecen regímenes especiales que pueden alcanzar los diez años.
SOLUCIONES PARA EL CAMPO Y LOS EDIFICIOS MULTIFAMILIARES
La legislación incorpora también la figura de las Bienhechurías, relacionada con viviendas construidas en terrenos agrícolas o pertenecientes a cooperativas.
En estos casos podrá legalizarse lo construido sin que ello implique adquirir la propiedad del suelo.
En conversación con Lorena Mijares Serradet, registradora principal del Registro de la Propiedad en el territorio, se conoció que se inscribirá el inmueble y se establecerá una vía de acceso que no perjudique el uso agrícola de la tierra.
Sobre este punto, resulta importante aclarar que contar con la documentación en regla será fundamental para realizar las operaciones permitidas por la nueva legislación. No obstante, Mijares Serradet precisó que este servicio continuará rigiéndose por su propia norma, la Ley 494 de 2022, que establece las disposiciones para su funcionamiento.
Por otra parte, se actualizan las disposiciones sobre los edificios multifamiliares. “Las juntas de administración, sus presidentes y los propietarios tendrán un papel importante en el cuidado de las áreas comunes y en la organización de determinadas acciones constructivas”, señaló Ruiz Bosmenier.
“La intención es que los vecinos participen en las decisiones sobre espacios que pertenecen y benefician al conjunto de residentes. Para ello resulta indispensable que cada edificio funcione de manera organizada”, añadió.
EL VALOR CATASTRAL Y LAS RESPONSABILIDADES
A partir de la aplicación de la ley, los nuevos títulos de propiedad que emita la Vivienda incorporarán el valor catastral, junto al valor legal y el correspondiente al suelo. Esta información tendrá importancia en determinadas operaciones y en el cálculo de los tributos.
Asimismo, se amplían las posibilidades de arrendamiento de espacios.
Según informó la jefa del Departamento Legal de la Vivienda Municipal, los usufructuarios y arrendatarios de viviendas estatales podrán arrendar determinadas partes del inmueble, siempre que no se afecten las condiciones de habitabilidad ni los espacios indispensables para la vida familiar.
La norma mantiene, además, mecanismos para resolver conflictos de convivencia y establece consecuencias ante el uso fraudulento de las medidas de protección social.
“Por ejemplo, quien venda su vivienda para después presentarse como desprotegido y solicitar otra solución habitacional tendrá que responder por esa conducta”, aseguró Ruiz Bosmenier.
En definitiva, disponer de mayores derechos sobre una propiedad también implica asumir responsabilidades respecto a su conservación y respetar los derechos de quienes conviven en ella.
LLEVAR LA LEY A LA VIDA COTIDIANA
Los asuntos que introduce la Ley 187 son diversos y no tendrán la misma repercusión para todos los ciudadanos. Habrá quienes necesiten conocer las nuevas posibilidades para heredar; otros querrán vender o permutar, mientras algunas familias buscarán legalizar una construcción o resolver problemas relacionados con la convivencia.
“Los trámites iniciados bajo la legislación anterior continuarán su curso conforme a las disposiciones que los regulaban, mientras que las nuevas solicitudes deberán ajustarse a la normativa vigente desde el 21 de octubre”, señaló Aidelin Rodríguez.
La jurista explicó también que resulta fundamental preparar a los operadores del Derecho para que puedan orientar correctamente a la población. Notarios, registradores de la propiedad y especialistas de las Direcciones de la Vivienda y de OTU, tendrán una responsabilidad esencial en la aplicación de estas disposiciones.
“La nueva ley abre posibilidades en materia de propiedad, herencia y transmisión de inmuebles, pero su verdadero alcance dependerá de que los ciudadanos conozcan sus derechos y de que las instituciones ofrezcan respuestas claras y oportunas.
“Detrás de cada artículo hay aspiraciones que necesitan encontrar respaldo en la ley y en los procedimientos. Ese será el principal desafío de su aplicación”, concluyó Aidelin Rodríguez.
Como reconocen los propios especialistas, todavía existen dudas y aspectos que deberán precisarse durante la implementación de la ley. Su alcance es amplio y no todas las situaciones encontrarán respuesta desde el primer momento.
Será la aplicación cotidiana la que permita identificar esas brechas y encontrar soluciones. En ese proceso, Guerrillero continuará atento a las inquietudes de la población y al seguimiento de una normativa que toca un asunto tan sensible y cotidiano como tener, conservar, heredar o transmitir una vivienda.
